문서번호	도시관리과-7323
보존기간	5년
결재일자	2009.05.25.
공개여부	공개
방침번호	행정2부시장 방침 제(268)호

구역계 정형화 등에 따른 노후건축물 기준 완화 운영지침

(도시․건축공동위원회 운영)

2009. 5

서 울 특 별 시

[도시계획국 도시관리과]

구역계 정형화 등에 따른 노후건축물 기준 완화 운영지침 (안)

공동주택(아파트) 건립을 위한 지구단위계획(구역) 수립시 사업부지의 정형화 또는 합리적인 공공시설의 확보를 위하여 부지 추가 편입 필요

이 경우 도시계획위원회 심의를 통하여 노후건축물 기준을 적용하지 않도록 하고 있으므로 이에 대한 세부기준을 마련하여 시행하고자 함.

1	관련규정

가.  「도시계획조례 시행규칙」 제4조(지구단위계획구역의 지정대상 등)

나. 「도시계획조례 시행규칙」 [별표 1] : 2008. 1.31 개정

- 지구단위계획구역 지정대상이 되는 노후건축물 기준 발췌 -

원칙 : 계획 부지 내 건축물 중 사용 검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 전체 건축물수의 3분의 2 이상이거나, 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 해당지역 건축물수의 10분의 3 이상일 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 의거하는 경우에는 그렇지 않다.

다. 사업부지의 정형화 또는 합리적인 공공시설의 확보를 위하여 불가피하다고 시도시계획위원회 심의에서 인정한 부분은 노후도를 적용하지 않는다.

2	노후건축물 기준 완화 취지

가. 도시구조의 부정형 부지 발생 방지

- 부조화된 도시경관 및 도시미관 저해

- 기반시설 확보를 어렵게 하여 토지의 효율성 저하

나. 합리적인 공공시설의 확보 목적

- 도로 등 기반시설 확보를 위하여 추가 부지확보가 필요한 경우

3	운영지침의 필요성

가. 완화적용에 따른 문제점

- 노후건축물 기준을 일률적으로 완화 적용시에는 양호한 주택까지 철거대상에 포함되어 경제적 손실 발생

- 다가구등 소형주택 급속한 감소로 인한 서민주거환경 보호 필요

나. 제도도입 취지의 정합성 유지 필요

- 노후건축물 기준은 기존 주택지의 무분별한 철거로 인한 주거환경 훼손 및 자원낭비를 방지하기 위하여 도입한 것임.

- 노후건축물 완화의 세부적인 기준없이 운영할 경우에는 사안별 형평성 등 논란이 있을 수 있음

다. 세부기준 미비로 인한 행정의 효율저하 우려

- 사업부지의 정형화에 대한 세부기준 정립으로 예측 가능한  서비스 행정 구현

라. 노후건축물 기준은 당초 도시 및 주거환경정비법 규정을 감안하여 마련한 것으로서 타 법령 규정 등을 종합하여 검토 필요

- 노후건축물 기준완화 규정 및 유사사례 -

○ 주택재개발 구역지정 요건 (도시 및 주거환경정비조례 제4조) : 2가지 이상 적합

□ 노  후  도 : 60% 이상        □ 주택접도율 : 40% 이하

□ 과소필지비율 : 50% 이상        □ 호수밀도 : 60 이상

정비계획구역 지정요건 완화(도시 및 주거환경 정비조례 제4조)

- 정비구역면적의 10퍼센트 미만의 변경인 경우 심의를 통하여 요건 산정에서 제외

재정비촉진구역 지정요건 완화기준(행정2부시장 방침 제 340호, 2008. 7. 21)

- 부지의 정형화 등을 위하여 촉진구역 면적의 10%까지는 종전대로 완화

- 10% 초과될 경우 노후도에 따라 호수밀도, 접도율, 과소필지 등의 완화

비율을 차등적용

4	세부운영 기준(안)

가. 위원회에서 구역계 정형화가 필요하다고 인정한 경우에 한함.

- 노후건축물 기준에 적합한 구역내에서 계획한 내용을 토대로 인접부지를 추가 구역계를 정형화하여 계획하는 것이 타당하다고 위원회에서 인정시

나. 최대 추가면적은 전체 사업부지 면적의 100분의 20 이내

다. 추가되는 사업부지를 포함하여 전체구역이 3년이내 노후건축물 기준에 적합할 것.

- 착공까지의 소요기간 및 사전자문의 효력(자문일로부터 3년) 감안

주택법 의제처리 관련 「공동주택 건설계획 사전자문제」실시(2008. 1) 방침에 따름

라. 사업부지 정형화에 따른 추가 공공기여 비율

- 추가부지 면적의 20% 이상 기부채납 등

※ 위원회에서 특별히 인정하는 경우에는 사안별로 기준을 완화 또는 강화할 수 있음

5	행정사항

시행일자 : 본 사항은 방침결정일부터 시행

○ 본 방침의 성격 : 도시 ․ 건축공동위원회 심의기준으로 활용

따로붙임   현행규정 등 참고자료 1부.  끝.

참고자료

서울특별시 도시계획조례 시행규칙

제4조(지구단위계획구역의 지정대상 등)  ① 조례 제16조제2항에서 “규칙으로 정하는 범위 또는 지역”이란 「주택법」제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상 또는 「건축법」제11조제1항에 따른 건축허가 대상인 아파트를 건축하고자 하는 경우를 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그렇지 않다.(개정 2008.11.13)

② 제1항에 따른 지구단위계획구역을 지정할 때에는 그 구역의 건축물이 별표 1에서 정한 노후건축물 기준에 적합하여야 한다.

[별표 1]

지구단위계획구역 지정대상이 되는 노후건축물 기준【제4조 관련】

1. 원칙 : 계획 부지 내 건축물 중 사용 검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 전체 건축물수의 3분의 2 이상이거나, 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 해당지역 건축물수의 10분의 3 이상일 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 의거하는 경우에는 그렇지 않다.

다. 사업부지의 정형화 또는 합리적인 공공시설의 확보를 위하여 불가피하다고 시도시계획위원회 심의에서 인정한 부분은 노후도를 적용하지 않는다.(개정 2008. 1.31)

도시 및 주거환경 정비조례

제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건)  ① 영 제10조제1항 관련 별표1 제5호에 따른 정비계획 수립대상 구역의 지정요건은 다음 각호와 같다. (개정 2008.07.30, 2008.09.30)

② 기존의 단독주택을 재건축하는 경우를 포함하여 도시·건축공동위원회에서 심의하여 영 제12조제1호에서 정한 범위 안에서 추가로 포함하도록 한 지역은 구역지정 요건 산정에서 제외할 수 있다. (신설 2008.07.30, 개정 2008.09.30)

도시 및 주거환경정비법시행령 제12조[정비계획의 경미한 변경]

1. 정비구역면적의 10퍼센트 미만의 변경인 경우

재정비촉진구역 지정요건 완화기준

(행정2부시장 방침 제 340호, 2008. 7. 21)

○ 주택재개발 구역지정 요건 (도시 및 주거환경정비조례 제4조) : 2가지 이상 적합

- 노  후  도 : 60% 이상

- 주택접도율 : 40% 이하

- 과소필지비율 : 50% 이상

- 호 수 밀 도 : 60 이상

○ 촉진구역 지정요건 완화기준

- 부지의 정형화 등을 위하여 필요한 경우 10% 범위내 촉진구역 면적 확장

- 노후도가 50%이상인 지역에 한하여 완화비율을 차등적용

노 후 도	완화비율 (호수밀도, 접도율, 과소필지 등)
50% 미만	0%
50% 이상	10%
60% 이상	20%